台南7月交易年增31.4%，七都第一

今日房市溫度

房市溫度

62分（較上週升溫）

成交動能

↑（中南部明顯升溫）

議價空間

→（整體平穩，中南部略縮）

一句市場判斷

末班車行情高潮已過，台南確立為本波最強市場，8月青安3.0新制生效後，觀察買氣能否靠自身基本面維持。

B級資料　房市溫度與市場判斷屬顧問分析觀點，非官方統計數據。

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今日3大焦點

台南7月交易年增31.4%，七都第一

住商機構統計，7月台南年增31.4%，遠超台中25.7%、高雄0.7%。永慶也確認台南年增26%。兩大房仲數字有落差，但台南表現最強的結論一致。末班車效應是主因，但台南是中南部唯一有基本面撐腰的市場，動能值得持續追蹤。

青安3.0今日正式上路，台南幾乎全數符合

三大門檻生效：年齡未滿50歲、年所得不逾200萬、台南房屋總價不超過2000萬。財政部表示逾九成首購族不受影響。台南市場幾乎全數新建案都在2000萬以下，等於是全台「最無痛」的首購族市場，反觀台北市3500萬門檻，仍有相當比例物件超標造成首購孤島。

台股7/31創史上最大單日漲點：大漲3186點

台積電昨日鎖漲停，加權指數大漲3186點，創下史上最大單日漲幅，市值62.88兆元。業者指出，上半年股市財富效果已帶動部分資金轉進不動產；此次反彈若持續，南科科技業聚集的永康、善化、新市可能出現帶看潮。

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今日新聞解析

永慶房屋：7月全台房市交易月增1%、年增17%，台南年增26%

媒體：中央社 / 永慶房屋

發布時間

2026.07.31

重點摘要

7月因暑假出遊、颱風巴威及台股下旬震盪三重干擾，全台交易量小幅增加；台南年增26%、台中年增30%最為強勁，北部各縣市表現相對保守。

市場影響

台灣整體市場月增幅溫和，年增率因基期低而看似亮眼，但需審慎解讀。

CJ 觀察：台南年增26%背後是末班車效應，而非市場全面回溫；8月數字才是真正試煉。

住商機構：7月「南強北弱」確立，台南年增31.4%居七都之冠

媒體：聯合新聞網 / 住商不動產

發布時間

2026.07.31

重點摘要

住商旗下加盟店7月月增6.7%、年增18.6%。台南年增31.4%、台中25.7%遠超北部；台北年增9.2%、新北17.5%，北部明顯弱於南部。

市場影響

中南部買氣強，股市回調對北部的壓制效果清晰可見，南北分化格局確立。

CJ 觀察：台南年增31.4%居七都之冠，若8月能延續至20%以上，代表真實動能確認。

台積電漲停，台股7/31創史上最大單日漲點（3186點）

媒體：聯合新聞網 / 新唐人電視台

發布時間

2026.07.31

重點摘要

台積電股價達2425元鎖漲停，加權指數大漲3186點，市值62.88兆元，創下台股史上最大單日漲幅。

市場影響

財富效果有望推動高資產族轉向置產；南科科技業族群對台南市場有直接催化效果。

CJ 觀察：台股大漲→財富效果→台南南科周邊買氣，這個傳導鏈以往均有驗證，8月可觀察帶看量是否增加。

青安3.0末班車效應：7月中南部買氣暴增、北桃退燒

媒體：TechNews科技新報 / 壹蘋新聞網

發布時間

2026.07.31

重點摘要

青安2.0末班車效應6月底至7月整月持續，帶動中南部大量首購族進場；北桃受台股下旬震盪影響，買氣明顯降溫，形成鮮明對比。

市場影響

末班車效應是此波中南部量增的主因，而非長期基本面轉好，8月後需觀察「撿完了就涼了」的風險。

CJ 觀察：末班車行情對台南是催化劑，但新制上路後，台南的下一波動能需要依賴真實首購需求支撐。

青安3.0三大申貸門檻今日正式上路

媒體：中央社 / Yahoo財經

發布時間

2026.08.01 上午

重點摘要

自今日起受理申貸，三大條件同時適用：①借款人未滿50歲 ②個人年所得不逾200萬元 ③購屋總價台南不得超過2000萬元。最高可貸1000萬（育兒家庭1500萬），前3年利率1.775%，實施至2029年7月31日。

市場影響

台南市場幾乎全數符合2000萬上限，首購族幾乎無障礙；反觀台北市3500萬門檻，仍有比例物件超標形成首購孤島。

CJ 觀察：對台南首購族來說，這是全台最友善的政策條件，沒有首購孤島的問題。

C級資料　實際規定仍須以財政部、銀行及官方公告為準。

財政部：逾九成首購族不受青安3.0門檻影響

媒體：Yahoo財經 / 中央社

發布時間

2026.08.01

重點摘要

財政部估算，所得限制排除8.6%申貸人、年齡限制影響5.44%、房屋總價限制影響6.05%；扣除條件重疊後，仍有九成以上首購族可適用青安3.0。

市場影響

政府主動釋出安撫訊息，降低市場對新制的恐慌情緒；台南市場受影響比例更低。

CJ 觀察：財政部的數字說明新制影響有限，但個別情況仍需自行確認是否符合所有條件。

「青安3.0」資源集中小資族：兩房、小三房需求更明顯

媒體：聯合新聞網

發布時間

2026.07.31

重點摘要

專家指出，新制排富後首購重心集中在1200~1800萬區間；兩房及小三房將是最受益的產品類型，需求更為明顯。

市場影響

台南1200~1800萬總價的兩房、小三房供給充足，這是最活躍的交易帶。

CJ 觀察：如果要進台南房市，選對總價帶比選對地段更重要；1500萬以內、永康/仁德/歸仁的兩房是主流。

21世紀不動產：青安3.0上路，買房前先做三項壓力測試

媒體：聯合新聞網 / 21世紀不動產

發布時間

2026.07.31

重點摘要

業者建議：①利率壓測（補貼退場後最高升至2.15%，確認是否負擔得起）②收入穩定性評估 ③自備款是否達總價20~30%。青安3.0前3年月付與舊制相同，但後段累積差距明顯擴大。

市場影響

首購族在樂觀進場前，需要清楚後段還款壓力，避免過度舉債。

CJ 觀察：「買得起」和「還得起30年」是兩件事。青安3.0讓進場門檻降低，但長期壓力需要事前算清楚。

C級資料　實際規定仍須以主管機關、銀行及官方公告為準。

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台南觀點

今日是青安3.0正式上路第一天，台南市場是全台第一受惠城市——房屋總價2000萬的上限，基本囊括台南九成以上的新建案，等於首購族在台南申辦沒有任何總價障礙，相較台北、新竹面臨的「首購孤島」問題，台南的優勢不言而喻。

住商機構昨日統計確認，7月台南交易量年增31.4%居七都之冠。但這個數字需要冷靜解讀：其中相當大比例來自永康區的新屋交屋潮（Q2統計永康新屋移轉占比達54%），加上青安2.0末班車效應刺激的6~7月買氣，並非完全代表基本面全面轉強。

台股昨日創史上最大單日漲點，對南科科技業族群的財富效果不可忽視。過去每當台積電走強，南科周邊（永康、善化、新市）的帶看量往往在4~6週後出現明顯增加，是值得持續觀察的先行指標。

對購屋族而言，8月是觀察末班車行情退潮後台南市場真實動能的關鍵一個月。建議首購族現在可積極詢問青安3.0申辦細節；換屋族則可靜待中古屋讓價機會；歸仁高鐵特區、仁德、安平等區域仍有值得持續追蹤的建案。投資族若考慮南科通勤圈，鎖定善化、新市的小坪數出租型產品相對穩健。

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顧問行動建議

首購族

青安3.0今日起受理，備妥收入證明、戶籍謄本，先向公股銀行提出預審。台南上限2000萬，選對產品就是選對工具。建議鎖定永康、仁德、歸仁高鐵特區，1200~1800萬兩房或小三房是最佳切入帶。

換屋族

末班車效應結束，中古屋市場議價空間有望在8月稍微打開。若目前持有房產，評估售屋時機前先確認換約規範及房地合一稅負。【C級資料】實際稅負仍須以財政部官方公告為準。

投資族

台股財富效果帶動南科周邊置產潮，但這波量增有交屋潮摻水，不要把交易量誤讀為全面回暖。鎖定南科通勤圈（善化、新市）的租賃型小坪數產品，需求穩定、抗跌性佳。【B級資料】上述屬市場分析觀點，非投資建議或保證獲利。

觀望者

現在是篩選物件、比較價格的最佳時機。末班車效應退潮後，賣方讓價意願有機會稍微提升；不急進場，但建議設定心儀物件追蹤清單，以免在市場回溫時措手不及。

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風險提醒

C級資料　青安3.0三大申辦條件（年齡未滿50歲、年所得不逾200萬元、台南總價≤2000萬元）的實際認定方式，仍依各公股銀行作業細則，實際申辦前請向承辦銀行確認詳細規定。實際規定仍須以財政部、銀行及官方公告為準。

C級資料　換屋或出售不動產涉及房地合一稅，未滿2年稅率最高45%，2年以上未滿5年35%，5年以上未滿10年20%，10年以上15%。任何買賣決策前請確認持有期間與適用稅率。