台南南區房市真的冷掉了嗎？

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2018 到 2021 年，南區平均每年約有 1,426 筆住宅交易；2022 到 2025 年，降到約 1,042 筆，少了 26.9%。2025 年全年 825 筆，也是 2016 年以來最低的一年。

但我不太想直接把這件事解讀成「南區房市掉下去了」。

原因很簡單：把成交拆開後，會發現少掉的並不是同一種房子。

更有意思的是，高量期之前的 2016、2017 年，南區平均每年約 1,140 筆交易。也就是說，現在確實比 2018–2021 的高量期少了約四分之一，但和那波高量出現以前相比，其實只少不到一成。

所以真正值得問的，可能不是「現在為什麼這麼冷」，而是——2018 到 2021 年為什麼那麼熱？

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01｜那幾年的高交易量，很大一部分來自新屋集中交屋

2018–2021 四年間，南區共有 5,703 筆住宅交易，其中研究定義下的「新屋移轉」有 2,375 筆，占 41.6%。

而且這些新屋移轉不是平均散落在整個南區。

其中約八成具有集中交屋的特徵；換算下來，四年間全部住宅交易大約有三分之一，來自少數新建案在相近時間大量辦理登記。

地點也很集中，水交社以及萬年、萬年七街一帶，是當時新屋移轉最明顯的區域。

這代表一件事：2018–2021 的高交易量，不完全等於整個南區的日常買氣都同步變得很熱。

其中有一部分，是建案走到交屋階段後，一次把過去幾年累積的預售交易反映出來。

這也是為什麼我不太喜歡只拿「某一年交易量」直接判斷房市熱不熱。尤其在有大量預售屋的區域，很容易把交屋潮看成當下買氣。

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02｜成交量少了 26.9%，但新屋與中古掉得完全不一樣

把 2018–2021 和 2022–2025 兩個四年期間放在一起比較：

平均每年少掉約 384 筆交易，其中約 272 筆來自新屋，換句話說，總減少量約七成來自新屋移轉。

這是我認為整篇最重要的一個數字。

因為「南區成交量少了四分之一」是真的；但如果把它進一步解讀成「所有房子都一起少了四分之一」，就不對了。

新屋移轉少了四成多，中古則少了一成多。

兩邊都在降，只是幅度差很多。

另一方面，2023 年之後新申報的預售案規模也比前期小。依內政部預售屋備查資料，2022 年南區新申報預售案合計 398 戶；2023 年到 2026 年 7 月合計 177 戶，而且沒有單一案超過 50 戶。

但這裡我會踩煞車。

這些資料只能說「近年新申報預售案規模較小」，還不能直接下結論說南區整體新建供給已經收縮。因為蓋好才賣的案子、已領建照但尚未備查的案子，都不在這組資料裡。

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03｜中古也不是沒事，只是它沒有跟新屋一起掉四成

中古住宅的年均交易量，從 832 筆降到 721 筆，減少 13.4%。

2025 年中古交易只有 574 筆，也是 2016 年以來最低的一年。

所以如果有人把前面的數字解讀成「其實只是新屋少，中古市場沒差」，我也不認同。

中古是真的量縮，只是不同產品的變化又不一樣。

以同樣的兩段期間比較：

• 老公寓年均交易量約減少 25.3%
• 中古透天約減少 13.0%
• 中古大樓／華廈反而增加約 6.4%

其中一個可能的結構變化是，前幾年交屋的新大樓開始進入轉售市場。中古大樓成交的屋齡中位數，從 2022 年的 22.6 年，到了 2023 年降到 7.7 年。

我會把它理解成「成交的房子換了一批」，而不是簡單解讀成某一種產品突然變強或變弱。

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04｜另一個慢慢發生的變化：人口變少，戶數卻變多

2017 年 1 月到 2026 年 9 月，南區設籍人口從 125,830 人降到 118,231 人，少了 7,599 人。

但同一時間，戶數卻從 45,381 戶增加到 50,598 戶，多了 5,217 戶。

平均每戶人口也從 2.773 人降到 2.337 人。

再看戶別資料，2017 到 2025 年，單獨生活戶增加 5,664 戶，普通戶反而減少 908 戶；單獨生活戶占比從 31.3% 上升到 39.6%。

這組數字很值得看，但也最容易被講過頭。

它描述的是居住與家戶結構正在變小。但戶數增加不代表購屋需求一定增加，設籍戶也不等於買房戶；人口下降更不能直接推論房價會跌。

所以這一段，我只把它當成南區十年結構變化的一部分，不拿來解釋房價。

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05｜那南區房價這十年到底漲多少？

很多人會希望最後得到一個答案，例如：「南區十年漲了幾成？」

這個數字我反而不建議算。

因為南區每年成交的東西差很多。

有些年份大量交屋，有些年份中古占比比較高；而大樓、公寓、透天的交易比例也一直在變。把全部房子混在一起算平均或中位數，很容易把「成交組成改變」誤認成「同一種房子漲跌」。

所以我改用固定條件去看。

目前樣本最穩定的一組，是屋齡 30–50 年、扣除車位後 20–35 坪的老公寓。

這類產品在 2016–2018 年，成交單價中位數大約落在 8–9 萬元／坪；到了 2022–2024 年，大約落在 15–16 萬元／坪。

長期來看，確實已經接近兩倍。

但這句話一定要連限制一起看：

第一，這組樣本每年約八到九成來自南區西側舊市區，所以它不是「整個南區房價」。

第二，它適合看長期方向，不適合拿某一年對某一年，硬說市場精確漲跌多少。

第三，房子本身也在變老，這條價格線同時包含市場行情與屋齡變化。

所以我寧可說：南區西側固定條件老公寓的長期價格中樞明顯抬高。
我不會把它寫成「南區房價十年翻倍」。

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06｜南區其實不是一個市場

看了這批資料後，我更確定一件事：南區用一個平均數來談，很容易失真。

水交社的成交主體是集合住宅；萬年／省躬也是以大樓與新建案為主；大林的透天比重高；喜樹／灣裡幾乎是另一種透天市場；西側舊市區則以公寓、透天與老華廈為主。

它們都叫「台南南區」，但買方看的產品、總價、屋齡甚至生活方式都差很多。

因此這篇沒有做「哪一區最好」、「哪裡最抗跌」這種排名。

目前的資料還沒有好到可以很負責任地做這件事。

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07｜ASK ALVIN 的觀察

研究做完後，我自己最大的感覺，不是「南區變好了」或「南區變差了」。

而是市場結構換了。

看到「南區成交量大減」時，我會先問：少的是哪一種房子？

前幾年的高交易量，有很大一部分是新屋集中交屋撐起來的。如果直接把那幾年當成南區每年的正常水準，今天看起來當然會很冷。

但另一邊也不能裝沒事。中古交易確實在減少，2025 年甚至是這十年來最低的一年。只是它沒有像新屋那樣一次掉四成多。

另外，南區真的不適合只看一個平均單價。同一個行政區裡，新大樓、三十多年公寓和透天，本來就不是同一個市場。

我自己實際在看房、替屋主評估價格時，更在意的還是三件事：

這間房在哪個生活圈、它是哪一種產品、最近真正成交的是哪些同類型房子。

對屋主來說，前幾年大量交屋時看到的熱度，不一定能直接當成今天的市場。

對買方來說，成交量下降也不代表每一種房子都會自動變便宜。真正有用的，還是回到你正在看的那一類房子。

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08｜方法、資料限制與來源

本文主要使用三組官方資料：

• 內政部不動產成交案件實際資訊（實價登錄）季檔
• 內政部戶政司村里人口統計
• 內政部預售屋備查建案資料

交易量以官方發布季別歸年。這個時間較接近登記揭露時點，但不是精確交屋日。

本文所稱「新屋移轉」是研究用分類：屋齡兩年以內，或備註包含預售／分件登記；它不是官方既有統計分類。

價格分析則排除無法拆分車位價與面積的交易；固定條件老公寓為公寓、屋齡 30–50 年、扣車位面積 20–35 坪，並排除特殊關係交易。

生活圈分區依成交資料中的地段與道路建立，並非行政界線，約有 4% 的交易無法可靠歸類。

2026 年資料目前僅到第 3 季，後續仍可能補登。本文為描述性統計，不做因果推論，也不提供價格預測。

利益揭露

ASK ALVIN 曾經手台南南區部分住宅案件，其中部分成交紀錄包含在本研究的整體統計樣本內。所有案件皆依相同規則納入或排除，沒有因委託或經手關係調整權重、篩選條件或研究結論。

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作者：蔡東晉｜ASK ALVIN｜房產策略室
研究基準日：2026-10-08

本文為市場觀察與資料分析，不構成投資建議。