台南平實重劃區完整解析

01先看42.4公頃怎麼分

平實營區的正式名稱是「臺南市第二期平實營區市地重劃」，2015年開工，2017年完成地籍測量及登記。依重劃計畫書，全區總面積約42.4公頃，但這個數字不能直接等同未來的住宅供給：裡面將近一半是公共設施。

面積為重劃計畫書（2011-10-07 公告）所載約值，占比經四捨五入，四項加總為99.9%。

談平實房價之前，先要知道真正能形成住宅供給的土地有多少。

土地占比只說明土地怎麼分配，不能單獨推出價格方向。

0214.04公頃住宅區，不等於14.04公頃商品住宅

同樣畫在住宅區裡的土地，所有權、開發方式、最後的住宅角色和目前進度都可能不同。全部加起來當成「未來會賣的房子」，數字一定失真。比較不會混淆的看法，是把一塊地拆成四層來問：

這幾層不能互相代換。平實二期就是例子：權利變換前是國有土地，採公辦都市更新開發，同一個計畫裡同時有一般住宅與社會住宅。只看「國有地」或只看「都更」，都看不出最後進到買賣市場的有多少。

03同樣是住宅區，進入市場的方式不同

住宅土地最後是透過什麼方式進入市場？目前官方資料可以確認三種情況。

A｜平實段23地號：設定地上權，已標脫

平實段23地號（6,445.19㎡）是平實已有的設定地上權成功標脫案例：國產署南區分署110年度第2批招標，2021年8月30日開標，由三地開發取得。

B｜R5、R6：曾列入地上權招標，均未標脫

R5（平實段20、21地號，13,132.03㎡）與 R6（平實段13、14地號，14,706.42㎡）近年曾列入國有土地設定地上權招標，但均未標脫，目前不能直接視為已確定的地上權住宅供給。

資料日期：R5 為 2026-01-12，R6 為 2026-08-25。

C｜R10／R11／R12：公辦都市更新，已核定

平實二期 R10、R11、R12 街廓（平實段8、8-1、15、16、18地號，合計24,155.50㎡）採公辦都市更新、以權利變換方式實施，實施者為達麗建設事業股份有限公司。臺南市政府已於2025年11月28日公告核定其都市更新事業計畫及權利變換計畫（府都更字第1140629385A號），自2025年11月29日起生效。

04目前開發狀態，不要只分成「有蓋／沒蓋」

把已經用官方文件逐筆核對過的土地放在一起，已標脫、未標脫、已核定的差別一眼就能比較。

R12 指住宅案所在的18地號，不是整個 R12 街廓（見第06段）。平實一期的都市更新事業計畫及權利變換計畫於2024年9月11日核定生效。

05R10、R11、R12：同一批公辦都更，也不是同一種住宅

依2023年11月的都市設計審議紀錄，二期分成四個案子，規模差很多，其中一案是社會住宅。

四案合計1,067戶。扣除175戶社會住宅後，一般住宅規劃合計892戶。

以上戶數與樓層來自特定日期的都市設計審議規劃；後續建照、設計或實際銷售內容仍可能調整。

最新法定進度

• 2025-11-28：臺南市政府公告核定；2025-11-29：正式生效。
• 實施者：達麗建設。
• 現行地號：平實段8、8-1、15、16、18。
• R12 住宅案：達麗建設已於2026年4月公告新建工程發包（尚未正式簽約）。

06剩餘住宅土地，不等於未來商品住宅供給

目前已完成逐筆核對的五個住宅開發區塊約5.20公頃，占14.04公頃住宅區約37%。其餘土地仍在逐筆核對，因此本頁不把尚未確認的土地預先算進未來商品住宅供給。

就算是已經核對的土地，同一個街廓裡，不同地號也可能走不同的開發路徑。R12 整個街廓由17、18、19三筆地號組成，合計9,300.39㎡；R12 住宅案只占其中的18地號（2,210.30㎡）。

• 18地號：R12 住宅案，屬平實二期公辦都更，已核定開發。
• 17地號（4,720.16㎡）：住宅區抵費地；2025年曾公告空地部分短期標租，開標結果為無人投標。
• 其餘：部分剩餘地號目前仍待更完整的官方對應資料確認。

R5、R6則是另一種狀態：曾辦理設定地上權招標，但目前均未標脫。在有新的官方結果之前，不預設它們未來的產品型態。

社會住宅要分開看

平實地區目前已確認的社會住宅合計1,776戶，屬租賃型住宅供給，不計入一般買賣市場的商品住宅供給。

• 國家住都中心「平實安居」A～D 四案，合計1,363戶，目前皆在興建中。
• 市府「宜居平實」238戶，來自平實一期公辦都更捐贈。
• 市府「宜居後甲」175戶，來自平實二期公辦都更容積獎勵捐贈，2025年12月22日動土。

「剩餘住宅土地」和「未來商品住宅供給」，是兩個不同的數字。

07房價與實價：另外看市場，不把土地分析和價格混在一起

這一頁只處理土地與供給結構，不放價格數字。價格要用實價登錄逐筆核對，更新節奏也和土地資料不同。要看特定時間點的購屋判斷或實際成交，請從下面進去。

08ASK ALVIN 怎麼判讀平實

1. 先看土地使用，而不是先看開價。
2. 再把土地所有權、開發方式、住宅角色分開。
3. 確認目前走到哪個法定、招標或工程階段。
4. 最後才把供給、實價、產品、總價放在一起比較。

還沒查到正式文件的地方，這一頁先不寫，確認後再補。

房價是結果，土地怎麼被開發，才是理解區域供給的起點。

09資料來源與更新方式

本頁引用25份文件，依類型分成五組。未附連結者為需經查詢系統取得、沒有固定網址的資料。

本頁以官方公開資料為主要依據。都市計畫、都更、建照、招標、社宅與銷售資訊可能持續更新。若不同版本資料存在差異，ASK ALVIN 會保留資料日期與版本，並以較新的正式文件重新核對。