解約金額破百億 × 建商讓利急售

今日房市溫度

房市溫度

38分（偏冷）

成交動能

→ 平穩

議價空間

↑ 擴大中

買方優勢

↑ 增加

賣方優勢

↓ 減少

市場判斷

解約金額破百億、不動產公會喊「60年最慘景氣」，但四大房仲7月年增幅最高達18.6%，呈現量在觸底反彈、信心仍偏空的矛盾格局；自住需求是目前唯一穩定動能，台南重劃區議價空間為近三年最大。

B級資料　房市溫度與市場判斷屬顧問觀點，非官方統計數據。

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今日3大焦點

解約金額破百億 × 建商讓利急售

解約案件已從「件數」走向「金額突破百億」，顯示大坪數或高總價案件也開始大量解約。建商為去化庫存主動讓利5-10%，首付條件最低降至4%。對自住買方而言，目前是近三年最大的議價窗口，但買前必須確認解約條款與稅務風險。

C級資料　換約、解約條款實際規定仍須以主管機關及官方公告為準。

台北市不動產公會：「60年一遇最慘景氣」

台北市不動產開發公會8月25日公開表示，當前房市陷入「60年一遇、最慘景氣」，第二戶房貸限縮至6成是打壓換屋意願的最大原因。業界呼籲政府鬆綁相關管制。對台南換屋族而言，若政策有定向微調，將對永康、東區換房族帶來正面效益。

C級資料　房貸成數規定仍須以銀行及主管機關官方公告為準。

央行3指標顯效：Q3看跌升至36%，自住佔比達64.9%

根據永慶房產網路調查，Q3台灣民眾看跌房價比例升至36%，高於看漲的27%；央行數據顯示自住購屋貸款佔比已達64.9%，投資性購屋已大幅退場。信用管制效果已定型，短期內全面鬆綁機率低。

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今日新聞解析

台北市不動產開發公會喊話「60年最慘」籲鬆綁換屋房貸

媒體：綜合媒體報導　發布：2026.08.25

重點摘要

公會指第二戶房貸限縮至6成，是打壓換屋意願的核心原因，市場量縮持續，業界呼籲政府鬆綁。

市場影響

換屋型需求全台受壓，台南換屋族同步受限；若政策微調，永康、東區換房需求有望回流。

CJ觀察

業界喊話通常是政策調整前兆；換屋族現在是觀察動向、確認資金計畫的關鍵期。

央行打房3指標見效，Q3看跌36%創近年新高

媒體：UDN 房地產　發布：2026.08.26

重點摘要

Q3看跌36%，看漲27%；自住貸款佔64.9%；管制定型，定向微調是未來方向。

市場影響

信用管制短期不全面鬆綁，市場持續以自住主導；台南房市幾乎是純自住市場。

CJ觀察

投機需求幾乎消失，這既是壓量原因，也是穩定房價的保護機制。

科技園區非房價保證！新北三處科技生活圈新案跌幅最高5%

媒體：自由財經　發布：2026.08.26

重點摘要

林口新北AI+智慧園區、中和遠東世紀廣場、新店寶高智慧產業園區周邊新案，近1年房價下跌1%至5%。

市場影響

科技園區「概念」不等於「保值」，實際就業人口與通勤需求才是支撐。

CJ觀察

台南南科周邊（新市、善化）同樣須用實際就業數量判斷支撐力，不能只看園區名氣。

四大房仲：7月房市緩步向上，成交量年增11.9%至18.6%

媒體：UDN 房地產　發布：2026.08.26

重點摘要

永慶、住商、中信、台灣房屋統計7月成交量，月增1%至7%，年增11.9%至18.6%，市場從去年觸底緩步回溫。

市場影響

量能底部已確立，但回溫速度仍緩；8至9月民俗月可能再次壓量，真正回溫要看10月。

CJ觀察

台南7月在各都中表現屬中段班，永康與東區有穩定帶動，年底前量能有機會逐步放大。

8月營建業氣候連4月上揚，但整體仍低量盤整

媒體：自由電子報　發布：2026.08.26

重點摘要

2026年8月營建業氣候測驗點連第4個月上揚，但實際成交仍受央行管制、貸款審慎、購屋負擔偏高三重壓制。

市場影響

建商信心在改善，但買方信心還沒跟上；量縮格局短期難改變。

CJ觀察

台南建商已在備案，等待政策微鬆綁後快速推出新品；買方此刻仍有主動議價的優勢。

預售解約破百億！建商讓利急售，專家：自住買方10年難得黃金期

媒體：UDN 房地產　發布：2026.08.26

重點摘要

解約金額累計突破百億元；建商為去化庫存主動讓利5%至10%，首付4%；專家認為此時是自住需求者近10年最好的進場機會。

市場影響

台南重劃區（歸仁、仁德、九份子）解約量多，讓利空間居全台前段班。

CJ觀察

讓利窗口不會無限期開放；一旦政策鬆綁，建商讓利意願會快速收縮，現在是主動議價的時機。

C級資料　換約交易需確認是否符合平均地權條例相關規範，並依實際持有期間評估房地合一稅負：未滿2年45%、2年以上未滿5年35%、5年以上未滿10年20%、10年以上15%。若持有期間資料不足，不得自行假設適用稅率。

住宅貸款利息補貼9月受理，6,000戶受惠，門檻調高

媒體：內政部公告（各媒體報導）　發布：2026.08.26

重點摘要

內政部公告今年度住宅貸款利息補貼9月正式受理，台北市年所得門檻升至178萬、不動產限額992萬；台南另有不同標準，需查詢當地規定。

市場影響

首購族、年輕家庭受惠，但需符合年齡、所得、財產三項條件。

CJ觀察

台南門檻相對寬鬆，符合資格者現在就要開始準備文件，確認申請時程，9月開跑搶先布局。

C級資料　住宅貸款利息補貼詳細條件仍須以內政部、國土署官方公告為準。

成交量創26年新低，新北房價逆勢飆8.47%，南北分化更極端

媒體：自由電子報　發布：2026.08.26

重點摘要

2026上半年台灣整體成交量創26年新低，但新北新案房價逆勢年增8.47%，原因在北部剛需與科技業南遷效應。

市場影響

北部剛需撐盤效應不延伸至台南，台南需靠南科就業人口與在地產業支撐。

CJ觀察

台南不適合拿新北個案類比；台南的支撐力在南科就業人口，不在外來移入，兩個市場邏輯完全不同。

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台南觀點

今日「預售解約破百億、建商讓利急售」的訊號，對台南重劃區買方是最直接的行動依據。歸仁高鐵特區、仁德、九份子一帶，目前有建商主動洽談讓利的案例，幅度從2%至3%到6%至7%不等，需當面議價確認。永康鹽行重劃區的換屋族，受到第二戶6成限制影響，資金缺口平均在100萬至150萬元之間，建議先向銀行確認核貸意願，再決定是否啟動換屋計畫。9月住宅貸款利息補貼開放受理，台南年輕首購族（年所得符合台南門檻者）有機會每年節省約6至12萬元利息支出，現在起就要整理文件備齊。安平、東區因供給有限，價格相對抗跌，是保守型買方優先考量的區域。南科周邊（善化、新市）近期有科技廠員工換屋需求湧現，中古三房物件承接力尚可，是值得持續關注的觀察點。

B級資料　以上為台南在地觀察與市場分析，非官方統計或投資保證。

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顧問行動建議

首購族

9月住宅貸款利息補貼開放受理，建議本週確認家庭年所得與財產是否符合台南標準，提早備齊資料。同步鎖定台南2至3房電梯大樓（總價1,200萬至1,800萬），此區間建商讓利力道最強。

換屋族

第二戶6成成數限制造成自備款壓力，建議先向3家以上銀行詢問核貸意願，確認資金缺口後再規劃賣舊屋時程；永康、東區老屋先出再買，資金風險可控。

投資族

解約潮高峰期間，避免跟進預售投資型操作；若要布局，可考慮南科周邊有實際租客支撐的小面積成屋（善化、新市），有租金才是抗跌基礎。

B級資料　以上建議屬市場分析與顧問觀點，非保證獲利或投資建議。不動產投資有風險，購屋前請審慎評估。

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風險提醒

C級資料　以下新聞涉及政策、法規或貸款條件，實際規定仍須以主管機關、銀行及官方公告為準：

・第二戶房貸成數6成限制（央行選擇性信用管制）・住宅貸款利息補貼申請條件（內政部、國土署）・預售解約、換約交易需評估平均地權條例與房地合一稅