鬆綁後的分化：高價預售逆增，首購負擔升高

本週日報共三篇，分別在週三、週四、週五發布，週一、週二、週六沒有收錄新內容。週三談預售市場分化與青安2.0寬限期，週四談雙貸族統計，週五談央行議事錄。三則的共同線索是：政策面已經鬆綁，但市場並沒有全面回溫，不同價位、不同族群感受到的環境差異很大。

01｜預售：高價逆增、千萬元以下縮減

指標	數字	期別	來源
預售住宅成交件數	21,609 件，年減 4.4%	2026 年前 8 月	信義代銷（ETtoday房產雲報導）
千萬元以下	年減 22.7%	2026 年前 8 月	信義代銷（ETtoday房產雲報導）
1,000 至 2,000 萬元	年減 16.5%	2026 年前 8 月	信義代銷（ETtoday房產雲報導）
高總價預售	年增 32.8%，占比升至 2.5%	2026 年前 8 月	信義代銷（ETtoday房產雲報導）
台北市高價宅	從 165 件增至 322 件	2026 年前 8 月	信義代銷（ETtoday房產雲報導）

高總價的定義為台北市 7,000 萬元以上、新北市 6,000 萬元以上、其餘縣市 4,000 萬元以上。資料為代銷業者彙整的實價登錄揭露件數，不是官方統計；本週日報未收錄南部單獨的數字。

ASK ALVIN 判讀

高價宅成交增加，但占比只有 2.5%，代表性有限；整體預售量仍然是年減。比較合理的解讀是：有資金的買家仍在進場，預算較低的首購族可選擇的預售案在縮減。這是由台北市高價宅帶動的分化，不能直接推論為整體市場回溫，也不能套用到台南、高雄。

02｜負擔：雙貸族創高、青安2.0 寬限期屆滿

指標	數字	期別	來源
雙貸族人數	43.4 萬人，創 2012 年有統計以來新高，年增近 3 萬人	2026 年 7 月	住商機構引用聯徵中心統計（中央社報導）
雙貸族平均房貸	653.1 萬元	2026 年 7 月	住商機構引用聯徵中心統計（中央社報導）
雙貸族平均信貸	130.9 萬元	2026 年 7 月	住商機構引用聯徵中心統計（中央社報導）
雙貸族合計平均負債	約 784 萬元	2026 年 7 月	住商機構引用聯徵中心統計（中央社報導）
青安2.0 月付金試算	約 1.7 萬元升至約 4.6 萬元，增加近 1.7 倍	中南部 1,400 萬元住宅試算	ETtoday房產雲

雙貸族數字由住商機構整理聯徵中心資料，並非聯徵中心直接對外公告；青安2.0 為特定假設下的試算案例，不代表所有借款人。財政部已要求八大公股行庫回報青安逾放數據，相關數字尚未對外公布。

住商機構引用的分析指出，雙貸族增加的原因包括房價上漲墊高購屋門檻、部分購屋族以信貸補足頭期款缺口、房貸族生活開銷增加，以及股市上揚促使部分人借信貸投資。【B級資料】以上原因為業者分析，不是官方統計結論。

ASK ALVIN 判讀

雙貸族統計的基準是 7 月，反映的是當時的存量，不代表近期新增；青安2.0 的 4.6 萬元是單一試算，也不能當成平均值。兩者合在一起能看到的方向是：自住族群的月付金壓力正在變高。在逾放數據公布前，無法判斷實際違約情況，不宜把試算寫成既成的違約潮。中南部中低價位物件流動性較差，是日報提醒的風險點，但本週沒有南部專屬的統計數字。

03｜政策：議事錄顯示鬆綁後仍保留彈性

中央銀行 2026 年 10 月 29 日公布 9 月 17 日理監事聯席會議議事錄摘要。多數理事同意鬆綁選擇性信用管制，理事李怡庭投反對票，理由是不動產貸款餘額仍在增加，現階段放寬缺乏迫切性。另有理事主張，若未來房市預期心理改變，必要時可再次緊縮，目標是將房市維持在量縮價盤整的局面。

9 月 17 日的決議已於 9 月 18 日起生效：自然人第二戶購屋貸款最高成數上限由六成調升至七成，同步取消購地貸款限期動工興建規定。【C級資料】貸款成數與法規以央行及承辦銀行最新公告為準。

ASK ALVIN 判讀

議事錄是對已生效政策的事後說明，並未改變任何條件。有理事保留再緊縮立場，是條件性陳述，不是政策轉向訊號；比較適合的解讀是央行採取「觀察、滾動調整」。買方不需要因為議事錄公布而倉促決定，但也不宜假設政策只會單向放寬。

ASK ALVIN 本週判讀

本週市場一句話：政策已鬆綁，但買氣與負擔能力沒有同步改善，市場分化的現象比整體回溫更明顯。

對買方而言，先把房貸與信貸合計的月付金算清楚，再談選案；預算在千萬元以下的首購族，可以把搜尋範圍擴大到成屋。對屋主而言，高價宅的成交增加不代表一般價位會跟進，定價仍要看同區、同產品的近期成交；持有中南部中低價位物件者，需留意成交時間可能拉長。

本週三個數字

數字	說明
43.4 萬人	2026 年 7 月全台雙貸族人數，創 2012 年有統計以來新高，資料來源：住商機構引用聯徵中心統計
32.8%	2026 年前 8 月高總價預售成交年增幅，千萬元以下則年減 22.7%，資料來源：信義代銷
七成	9 月 18 日起第二戶購屋貸款最高成數上限，由六成調升，資料來源：中央銀行議事錄摘要

市場溫度

指標	溫度
政策環境	鬆綁已生效，仍保留再緊縮空間
市場情緒	分化，自住族群壓力偏高
成交動能	高價預售偏強，千萬元以下偏弱
推案供給	—

市場溫度屬 ASK ALVIN 市場判讀【B級資料】，不是政府統計數字。推案供給一項，本週日報未收錄該項數字。

資料來源與期別

• 信義代銷（ETtoday房產雲報導）
  預售住宅成交 21,609 件年減 4.4%、千萬元以下年減 22.7%、高總價預售年增 32.8%、台北市高價宅 165 件增至 322 件
  資料期別2026年前8月
• 住商機構引用聯徵中心統計（中央社報導）
  雙貸族 43.4 萬人、平均房貸 653.1 萬元、平均信貸 130.9 萬元、合計平均負債約 784 萬元
  資料期別2026年7月
• ETtoday房產雲
  青安2.0 月付金試算（約 1.7 萬元升至約 4.6 萬元）、財政部要求八大公股行庫回報逾放數據
  資料期別2023年8月起青安2.0 首批申貸至今
• 中央銀行（中央社報導）
  央行 9 月 17 日理監事聯席會議議事錄摘要；第二戶購屋貸款成數由六成調升至七成
  資料期別2026年9月17日會議（10月29日公布）