台南Q2全市成交年減14.35%，但永康交屋年增97.9%——帳面數字虛胖，真實買氣不如數字亮麗，買方需讀懂「棟數有量，不等於市場真旺」。

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今日房市溫度

房市溫度

35分（偏冷）

成交動能

↓

議價空間

↑

市場判斷

台南重劃區供給過剩確立，全台待售建案衝破1,600件，但成熟圈區域護盤明顯——此時進場、挑對標的，買方議價籌碼比過去三年都強。

B級資料　房市溫度與市場判斷屬顧問觀點，非官方統計數據。

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今日3大焦點

台南Q2全市成交年減14.35%，但永康交屋年增97.9%——帳面數字虛胖，真實買氣不如數字亮麗，買方需讀懂「棟數有量，不等於市場真旺」。

全台待售建案突破1,600件，民俗月期間去化速度遠慢於完工速度，928國慶檔期買氣能否回溫，成市場最大觀察重點。

青安3.0舊戶本月起利率逐年退場——2023年8月前撥貸者，2026年8月起政府補貼每年減半碼，月供負擔悄然上升，舊戶應立即重新試算。

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今日新聞解析

六都Q2交易量回升7.3%，但台南全市年減14.35%

媒體：賣厝阿明M傳媒 ｜ 2026.08.24

重點

六都Q2交易量季比有回升，但台南與去年同期相比年減14.35%。永康以944棟暫居台南成交冠軍，年增97.9%，但主因是2023年簽約預售案集中交屋，非自發性新購需求回溫。

市場影響

台南帳面成交量受交屋潮支撐，去除此因素後真實買氣仍疲弱，建商定價壓力不減。

CJ觀察

交屋潮不等於行情支撐，永康高成長數字反映的是三年前的市場，不代表當前定價有進一步上漲空間。

全台待售建案突破1,600件，928國慶檔期買氣現疑慮

媒體：自由電子報地產天下 ｜ 2026.08.23

重點

目前全台待售建案衝破1,600件，去化速度遠慢於每月完工速度，部分建商周間單週賣不到一戶。928國慶檔期是年底前最後一波銷售旺季，業界已存疑能否有效去化庫存。

市場影響

買方不急，建商比買方更急，議價空間已明顯擴大。

CJ觀察

1,600件待售案代表選擇很多、時間很充裕，買方不需要被「限時優惠」話術牽著走。

台南高雄預售成交量重挫，重劃區供給過剩確立

媒體：自由電子報地產天下 ｜ 2026.08.23

重點

台南、高雄兩大南部城市2026年上半年預售屋成交量大幅萎縮，遠比北台灣嚴峻。重劃區高房價夢退燒，部分建商已悄悄進行讓利，低首付、送家電成為新常態。

市場影響

台南重劃區預售屋仍有下修空間，買方持續等待對自身有利。

CJ觀察

台南重劃區的「供給過剩」不是短期現象，在信用管制解除前，大型重劃區新案的去化都將面臨挑戰。

信義房價指數：台南Q1中古屋年跌2.90%，六都跌最深

媒體：信義房屋房價指數 ｜ 2026.08月（Q1報告）

重點

六都中古屋房價Q1年增率：台北+1.07%、新北+2.88%、桃園+1.87%；台中-0.36%、台南-2.90%、高雄-1.10%。台南中古屋跌幅六都最深。

市場影響

台南中古屋已有明顯議價空間，首購族或換屋族進入中古屋市場的談判籌碼比過去強。

CJ觀察

台南跌幅最深不是壞事，對有計劃入場的買方而言，這是「入場成本最低」的訊號，重點是選對區域。

青安3.0上路，舊戶2026年8月起利率逐年退場

媒體：工商時報、TVBS生活 ｜ 2026.08.01

重點

行政院通過青安3.0方案，自2026年8月1日起新戶適用新制（年齡未滿50歲、年收200萬以下、房價依縣市分三級天花板、5年寬限期維持）。2023年8月前撥貸的舊戶，2026年8月起政府補貼逐年退場半碼，月供負擔估計每年增加。

市場影響

部分舊戶月供增加後可能萌生出售念頭，短期市場可能出現更多中古屋釋出。

CJ觀察

此為制度性退場設計，非市場崩盤訊號。舊戶應評估整體財務狀況，不需恐慌性出售。

C級資料　實際規定仍須以主管機關、銀行及官方公告為準。

成熟生活圈逆勢護盤，10區房價穩定，區域分化加劇

媒體：自由電子報地產天下 ｜ 2026.08.23

重點

房市整體降溫，但機能成熟、新案稀缺的市區核心區域仍有穩定買盤，房價跌幅遠小於周邊重劃區。「成熟圈」優勢在於剛需強，即使市場冷卻，也不會出現重劃區那樣的大幅讓利。

市場影響

台南安平、東區等成熟商圈中古屋仍有支撐力，與重劃區新案的價格差距反而在縮窄。

CJ觀察

在市場降溫期，「買成熟、而非買新開發」是比較穩健的自住策略，也是風險最小的首購路徑。

2026上半年六都推案量少四成，下半年供給急縮、交屋湧現

媒體：經濟日報 ｜ 2026.08月

重點

2026年上半年六都預售新案推出不到3萬戶，較去年同期大幅萎縮近四成，顯示建商對市場前景保守。同期，未來3年估有32至36萬戶陸續完工交屋，市場同時面對「新案供給急縮、舊案交屋湧現」的雙重壓力。

市場影響

未來1至2年消費者能選擇的新建案將大幅減少，若有心儀標的，不必等到「最低點」才行動。

CJ觀察

建商停止推案是對市場的投票，這個訊號同時代表：未來的土地稀缺性將開始重現，2028至2029年後的新案價格屆時壓力未必比現在小。

都更大爆發！479萬棟老屋迎改建春天，地主建商合作模式轉型

媒體：商業周刊 ｜ 2026.08月

重點

新一代委建商模讓地主與建商從對立走向合作，都更改建案量大增。全台約479萬棟老舊建物，在新制容積獎勵與委建模式推動下，改建速度明顯加快。

市場影響

老屋地主評估都更改建報酬率的時機成熟，特別是位於都市核心區的老公寓或透天。

CJ觀察

台南中西區、北區的部分老舊透天或公寓，現在不僅要看使用價值，也應評估是否為潛在都更標的，若符合改建條件，長期資產價值可能遠超現在定價。

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台南觀點

2026年8月第三週，台南房市正式走入「量分化、價修正」的雙軌格局。Q2全市成交4,835棟、年減14.35%，但永康以944棟、年增97.9%居冠，看起來有量，實際上大部分是集中交屋，而非新一輪買氣自發回溫。

台南中古屋Q1年跌幅達2.90%，是六都中跌最深的城市。對換屋族而言，這代表「賣舊屋換新屋」的成本差距正在縮窄；對首購族而言，台南中古屋的議價空間是近三年來最大的時窗。

重點區域觀察：永康南科周邊（蘇厝、砲校、大同重劃區）因南科就業支撐仍有基本面，交屋潮後若去化良好，中期還有一定支撐；歸仁高鐵特區因政策變數未定，議價空間較大，值得等待讓利；安平、東區成熟商圈中古屋跌幅有限，若有長期自住需求，現在是相對合理的進場機會。

九份子重劃區因大量建案完工交屋，未來半年中古市場將有更多選擇，買方觀察時機成熟。

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顧問行動建議

【首購族】台南中古屋跌幅六都最深，信義指數Q1年減2.90%，是三年來議價籌碼最好的時機。青安3.0新制8月上路，確認資格（50歲以下、年收200萬以下）後盡快與銀行接洽，鎖定合適標的。

【換屋族】中古屋跌幅持續擴大，換屋成本差距縮窄中。若換屋計劃成熟、舊屋去化有方，現在比2024年行動的成本更低，不必等待所謂「最低點」。評估自身青安舊戶利率退場影響，避免因月供增加而影響換屋資金規劃。

【投資族】台南重劃區1,600件以上待售，短線投報率不樂觀，進場需慎。長線布局可鎖定南科周邊、歸仁高鐵特區等有產業支撐的區域，但需有3年以上持有準備且評估租金收益能否覆蓋持有成本。【B級資料】投資分析屬顧問觀點，非投資保證。

【觀望者】928檔期前建商讓利壓力不減，可繼續觀察，不必急。但成熟生活圈區域（安平、東區）的自住型中古屋支撐力較強，不見得會再大幅下跌，有計劃者不宜無限期等待。

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風險提醒

本日新聞涉及青安3.0貸款條件、利率退場機制、央行信用管制等政策內容：

C級資料　實際規定仍須以主管機關、銀行及官方公告為準。青安貸款條件、申辦資格、利率計算以公股銀行及內政部公告為最終依據。

市場分析、房市溫度、議價空間判斷、區域趨勢預測均屬顧問觀點：

B級資料　本段內容屬市場分析與顧問觀點，非官方統計或投資保證。