居住成本升、新舊屋價差拉大，買氣仍在觀望

本週資料以週一、週五兩天的重點為主：週一談雙北的新建案與高單價個案，週二談汐止預售個案與銀行放款結構，週五則是主計總處的 CPI、新舊屋價差與住展風向球。週三、週四沒有可作為本期依據的已發布內容，因此本期不宜過度推論整週走勢。

01｜居住成本：漲的是水電、修繕與管理費

行政院主計總處公布 2026 年 9 月 CPI，居住類年增率為 2.38%，創近 20 個月新高。報導指出，漲幅主要來自水電費、住宅修繕費及管理費，而非租金；房租年增率已連續 9 個月維持在 2% 以下（中時新聞網報導）。

ASK ALVIN 判讀

對買方來說，持有成本不只有房貸。評估換屋或首購的月支出時，水電、修繕與管理費應一併納入，尤其是管理費較高的大樓型產品。這是對一份全國統計的解讀，個別家戶的感受會因居住型態而不同。

02｜新舊屋價差：預售與五年內成屋的單價落差

項目	數字	來源
預售大樓每坪成交均價	約 58.1 萬元	台灣房屋集團（依內政部實價登錄統計，壹蘋新聞網報導）
屋齡五年內新成屋大樓每坪成交均價	約 40 萬元	台灣房屋集團（依內政部實價登錄統計，壹蘋新聞網報導）
全台價差	18.1 萬元	台灣房屋集團（壹蘋新聞網報導）
六都價差最大	台中市 22.6 萬元	台灣房屋集團（壹蘋新聞網報導）
六都價差最小	桃園市與高雄市，約 5 萬元	台灣房屋集團（壹蘋新聞網報導）

統計期間為報導所稱的近期（2026 年），原文未載明更精確的區間；南部僅高雄有價差數字，台南沒有單獨數字。

報導以青安 3.0 育兒宅最高貸款 1,500 萬元試算，同樣總價下，預售大樓約可買 26 坪，五年內新成屋約可買 38 坪，相差 12 坪。貸款額度與條件屬政策及銀行規定，實際以官方與承辦銀行最新公告為準。【C級資料】

ASK ALVIN 判讀

價差擴大代表預售屋含有交屋前的時間與期待溢價，買方若預算有限，值得把五年內成屋一併納入比較。高雄的價差在六都中較小，這點對南部買方是個參考，但不代表高雄預售就比較划算，仍須回到個案的實價登錄比對。

03｜北台灣：供給增加、買氣沒跟上，個案價格是局部訊號

住展雜誌公布 2026 年 9 月北台灣新建案風向球，燈號維持衰退等級黃藍燈，分數微升至 36.1 分；預售屋推案量與新成屋戶數增加，待售案數達 1,579 案，較 8 月增加。雙北買氣相對較穩，桃園、新竹仍有賣壓，議價率大致維持在一成以內（工商時報報導）。住展雜誌認為股市吸金、貸款取得不易、市場對央行升息的疑慮是拖累買氣的三大因素。【B級資料】業者看法，非官方統計。

另一方面，新北市汐止區一筆預售成交紀錄，13 樓、43.8 坪、總價 3,297 萬元，每坪約 90 萬元，為汐止預售屋單價新高；同一建案全案均價約每坪 82.4 萬元（地產天下／自由電子報報導）。這是單一建案的最高一筆，不是區域平均。

ASK ALVIN 判讀

風向球分數的微升來自供給變多，不是買氣回溫，兩者不能混為一談。汐止的最高單價只能當作該案的局部訊號，不宜推論為整個大台北的價格走勢。本週這些數字都屬北部資料，台南、高雄沒有對應的新數字，不應直接套用。

04｜銀行放款：房貸占比下降，不等於槓桿下降

截至 2026 年 7 月，全體銀行房貸占總放款比例為 34.44%，2025 年 6 月為 37.61%；五大行庫房貸放款約 7,693 億元，資本支出放款約 8,304 億元，企業貸款首度超越房貸；全體家戶債務約 25.29 兆元，占年度 GDP 的 88.06%，房貸逾放比為 0.10%（地產天下／自由電子報報導）。專家警告房貸占比下降不代表整體槓桿降低，風險可能轉往股市、企業貸款與消費信貸。【B級資料】專家看法。

ASK ALVIN 判讀

房貸逾放比仍在低檔，是目前相對穩定的訊號；但上述各項統計的期別與口徑並不一致（月底占比、年度放款、家戶債務），不能併成單一趨勢。對自住買方而言，重點仍是以自身收入檢視長期還款能力。

ASK ALVIN 本週判讀

本週市場一句話：成本面與價差面的訊號變多了，但成交面的證據仍不足，比較接近「供給增加、買氣觀望」的整理期。

對買方：先把持有成本（含管理費、水電、修繕）與新舊屋價差一起算進預算，再比較個案；單一高價個案不是你的出價依據。對屋主：新成屋與預售屋價差拉大時，同區中古屋的定價仍要以近期實際成交為準，不宜因個別案例的高價而調整預期。

本週三個數字

數字	說明
2.38%	2026 年 9 月居住類 CPI 年增率，創近 20 個月新高，資料來源：行政院主計總處（中時新聞網報導）
18.1 萬元	全台預售大樓與五年內新成屋大樓每坪成交均價的差距，資料來源：台灣房屋集團（壹蘋新聞網報導）
36.1 分	2026 年 9 月北台灣住展風向球分數，維持黃藍燈，資料來源：住展雜誌（工商時報報導）

市場溫度

指標	溫度
政策環境	持平（本週日報未收錄新政策）
市場情緒	偏觀望
成交動能	偏弱
推案供給	增加

市場溫度屬 ASK ALVIN 市場判讀【B級資料】，不是政府統計數字。

資料來源與期別

• 行政院主計總處（中時新聞網報導）
  2026 年 9 月居住類 CPI 年增率、房租年增率
  資料期別2026年9月
• 台灣房屋集團（壹蘋新聞網報導）
  全台預售大樓與五年內新成屋大樓每坪均價、六都價差、同預算可購坪數試算
  資料期別近期（2026年，引用內政部實價登錄）
• 住展雜誌（工商時報報導）
  北台灣新建案風向球分數、待售案數、議價率
  資料期別2026年9月
• 地產天下／自由電子報
  汐止預售屋單價新高與全案均價
  資料期別2026年（自2025年11月起迄今）
• 地產天下／自由電子報
  銀行房貸占比、五大行庫放款、家戶債務、房貸逾放比
  資料期別2026年7月（房貸占比）；2025年（五大行庫放款）