台南、高雄預售餘屋真的要6年才能賣完嗎？

三組證據

證據一｜庫存端

全台預售建案待售餘屋達13.7萬戶，是永慶房產集團業務總經理葉凌棋於2026年7月2日「2026年Q3房市前瞻趨勢記者會」公布的數字，依據是該集團對內政部預售屋實價登錄資料的分析。七都合計待售餘屋約11.5萬戶，占全台84%，是賣壓的主戰場。

另有財經媒體專欄引用「全台待售總量飆破30.4萬戶」的說法，但那個數字加總了預售、新成屋與中古屋三種產品，統計口徑與13.7萬戶（僅計預售餘屋）完全不同，原始計算方法也未公開。兩者不是同一個母體，不可直接相加或互相取代。本文以下分開處理：13.7萬戶談的是預售餘屋，內政部官方「待售新成屋」統計談的是完工後未售出的新成屋。

城市	待售新成屋(宅)
桃園市	19,856
新北市	19,233
台中市	17,514
高雄市	15,965
台南市	11,194
台北市	4,710

全國合計112,501宅，創該項統計以來新高，較2025年Q3微增0.04%。

六都中，高雄市屋齡1年內的待售新成屋占比達41.43%，為六都最高，顯示大量剛完工、建商還在觀望要不要降價的量體集中在高雄；台北市屋齡4年以上、5年以下占比僅8.85%，為六都最低。台南市在這個屋齡分布口徑下，本文未能取得對應的公開數據，暫不比較。

至於外界常引用的「台南、高雄要6年才能賣完」，出自永慶同一份記者會，計算方式是「假設2026年去化速度與2025年相當，用各都的預售餘屋量除以2025年全年該市的預售成交量」，是永慶自行設定前提的推算方法，內政部本身並未發布任何城市的「預售去化年限」官方統計。這個算法的前提是成交速度維持不變，一旦成交回溫或建商大量讓利出清，實際年數就會跟著改變。

證據二｜供給端

供給端也同步在降溫。台南月均推案量已降至202件，年減51.7%，是六都中縮減幅度最大者；高雄平均銷售率僅12.4%（本站房地產情報日報2026-08-29，引用Yahoo財經／房市觀點與聯合新聞網報導）。

拉長到整個上半年看，2026年上半年六都預售推案戶數不到3萬戶，較去年同期減少近四成（本站房地產情報日報2026-08-24，引用經濟日報報導）。高雄的預售交易件數同樣同步萎縮：2026年1至4月高雄住宅預售屋實價登錄件數為677件，僅剩2023年同期（2,363件）的28.6%、2024年同期（6,122件）的11.1%（好房網引用內政部實價登錄）。

但供給縮減不等於既有庫存已經消化——建商少推案，只代表新的餘屋不會再快速累積，並不會讓已經蓋好、或已經在賣的舊案存量憑空消失。要判斷實際壓力，仍要回到證據一的存量與證據三的實際成交速度一起看。

證據三｜成交／去化端

台南部分，本站優先採用台南市政府地政局公布的官方統計，而非單純引用媒體報導的區域行情。

行政區	移轉棟數	季增減	新屋移轉占比	觀察重點
永康區	944棟	+57.33%	54.34%	全市交易量之冠，占全市近2成，年增97.9%
仁德區	391棟	本期資料不足	70.33%	新屋移轉占比全市最高，交屋潮主導
安南區	557棟	+3.34%	本期資料不足	全市第2，表現平穩
歸仁區	本期資料不足	-62.44%	本期資料不足	前期大型建案交屋效益趨緩，季減逾6成

資料來源：台南市政府地政局115年第2季土地及建物買賣移轉統計（2026年7月9日發布）。新市、善化因缺乏對應的行政區級統計，暫不列入本表。

永康區944棟、年增97.9%的背後，主因是2023年簽約的預售案集中交屋，反映的是三年前的市場熱度，不是當下買氣的自發回溫（本站房地產情報日報2026-08-24，引用賣厝阿明M傳媒）。信義房屋房價指數也顯示，2026年Q1台南中古屋價格年減2.90%，是六都中跌幅最深；高雄同期年減1.10%（本站房地產情報日報2026-08-24，引用信義房屋房價指數）。南部房價的修正壓力，中古屋市場同樣有感，不是只反映在預售端的統計數字上。

高雄的行政區資料多來自實價登錄與代銷公會訪查，不是定期發布的官方統計，需要更謹慎看待樣本與方法。以仁武區為例，賣厝阿明（M傳媒房產中心，2026年5月19日）引述實價登錄揭露：仁武「永信澄光」社區12樓戶2024年8月成交單價每坪40.7萬元，同社區8樓戶約1年多後（2026年）以每坪27.62萬元成交，單坪跌價約13萬元；同一報導引述中信房屋研展室資料，目前仁武成屋案11場、預售案11場，庫存分別約1,162戶與783戶，合計約1,945戶待售。

楠梓（高大特區）也出現類似訊號：實價登錄揭露該區部分預售案的低樓層戶別已跌回2字頭（每坪27.93萬元、28.1萬元），是部分實登降價個案，不代表整個高大特區的房價已全面回到3年前水準；高雄市代銷公會理事長謝哲耀分析，央行第七波信用管制上路後，楠梓不論預售或成屋，成交量都明顯下滑。

橋頭、左營、岡山三個行政區，本次未能取得近12個月內、統計口徑明確的存量或成交速度資料——查到的橋頭、岡山數字多為2023至2024年的舊資料，時間落差過大，本文不予採用；新市、善化目前也只查得到新建案掛牌數與待售單價區間，缺乏存量與成交速度資料。以上五個行政區，本文都不做去化速度或價格判斷。

台南與高雄，能不能用同一個數字？

把兩個城市放在一起看，答案已經很清楚：不能。

從內政部官方待售新成屋統計看，高雄15,965宅明顯高於台南11,194宅，而且高雄屋齡1年內占比41.43%，代表大量新完工的量體才剛進入市場、建商還在觀望要不要降價；台南在這個屋齡結構上，本文未能取得對應數據，無法直接比較新舊比例。

從成交端看，台南永康、仁德目前靠交屋潮撐住交易量，歸仁的建案效益已明顯轉弱；高雄的仁武、楠梓則是實價登錄上已經出現具體的個案跌價與庫存數字。兩個城市的「餘屋」組成並不相同——一個偏向新成屋交屋潮尚未走完，一個偏向部分預售案已在跌價求售，成因不完全相同，用同一個「6年」去理解兩個城市，容易掩蓋這些差異。

去化年限，對你代表什麼？

族群	解讀
首購族	去化時間長代表市場上可選擇的物件變多，不代表一定要等滿6年才進場；重點是先確認自己看中的總價帶與同區替代物件，而不是被單一數字嚇退或催促。
換屋族	建商讓利可能逐步影響手上舊屋的競爭力，賣舊屋的速度與新屋的交屋時程要一起規劃，不要假設舊屋可以照過去的行情、過去的速度賣掉。
屋主	現在的競爭對手不只是隔壁的中古屋，也包括建商手上還沒賣完的新成屋與預售案；庫存偏高的區域，開價不能只參考過去的歷史高點。
投資族／置產族	楠梓、仁武已出現具體個案跌價，代表市場對短期出場的耐心在下降；本文不對未來報酬率做任何預測或保證，進場前應以自身資金能承受的持有期間為主要考量。

顧問觀點

「去化6年」這個題材，容易被簡化成兩個極端：不是「南部房市要崩了」，就是「反正是估算，不用理它」。我的看法在中間。它不是保證，但也不是空穴來風——它反映的是實際存在的存量與成交速度落差，只是這個落差目前只算得到全市平均，算不到你在意的那個行政區、那個建案。

去化6年，不代表房價會跌6年；它真正代表的是，買方短期內不缺選擇，議價的主動權站在買方這一邊。對正在看房的人來說，比起記住「6年」這個數字，更該做的是查你在意的那個建案、那個社區實際的銷售進度與同棟成交行情——這些資訊，實價登錄查得到。

對屋主與想換約出場的人，題材（台積電、南科、高鐵）從來不是價格的保證書。庫存高的區域，開價要先看競品排隊的人數，而不是看過去的成交紀錄。

資料來源與期別

• 永慶房產集團2026年Q3房市前瞻趨勢記者會
  全台預售建案待售餘屋(13.7萬戶)
  資料期別統計至2026-07（累計）
• 永慶房產集團（業者估算，非官方統計）
  預售餘屋去化年限估算(全台3.8年、台南／高雄6年以上)
  資料期別以2025年全年預售交易量換算
• 財經媒體專欄引用（原始方法未公開）
  全台待售總量30.4萬戶(預售＋新成屋＋中古屋)
  資料期別統計至2026-05
• 內政部不動產資訊平台
  六都待售新成屋宅數
  資料期別2025年Q4（114年第4季）
• 內政部不動產資訊平台（經業界分析引用）
  高雄屋齡1年內、台北屋齡4-5年待售新成屋占比
  資料期別2025年Q4（114年第4季）
• 本站房地產情報日報（引用Yahoo財經／房市觀點、聯合新聞網）
  台南月均推案量、高雄預售屋銷售率
  資料期別2026年8月
• 本站房地產情報日報（引用經濟日報）
  六都預售推案戶數年減
  資料期別2026年上半年 vs 2025年同期
• 本站房地產情報日報（引用賣厝阿明M傳媒、信義房屋房價指數）
  台南永康交屋潮成因、台南／高雄中古屋房價年減率
  資料期別2026年8月、2026年Q1
• 本站房地產情報日報（引用自由電子報地產天下）
  全台待售建案件數(1,600件)
  資料期別2026年8月
• 內政部實價登錄
  高雄住宅預售屋實價登錄件數
  資料期別2026年1-4月
• 台南市政府地政局
  台南市行政區建物買賣移轉棟數
  資料期別2026年第2季（115年第2季）
• 內政部實價登錄（經業界訪查引用）
  高雄仁武、楠梓個案成交單價
  資料期別2024年8月至2026年5月
• 中信房屋研展室（經媒體引用）
  仁武成屋／預售案場數與庫存戶數
  資料期別2026年5月