量縮還在，但價格不是一起跌

這一週最有意思的地方，其實有點矛盾。一方面，最新交易量明顯縮下來；另一方面，蛋黃區高價預售個案仍然可以出現六字頭成交。所以如果只問「台南房價到底漲還是跌？」，其實很容易把現在的市場看得太簡單。

01｜交易量：台南的量，確實還在縮

區域	移轉棟數	月減	年減
台南市	1,319 棟	30.1%	16.1%
六都合計	15,723 棟	23.3%	5.6%

台南的月減幅明顯高於六都整體。

這是最新公布的 8 月建物買賣移轉棟數，不等於本週成交量。建物移轉本身存在成交至過戶的時間落差，不能直接把移轉棟數等同於當週即時成交。

ASK ALVIN 判讀

市場不是完全沒人買，而是成交開始需要更久，而且買方對價格更挑。對屋主來說，目前比「房價跌幾％」更值得注意的，其實是成交速度。

02｜價格：沒有崩，但也不是一路往上

臺南市政府地政局最新發布，2026 年 6 月臺南市住宅價格指數為 137.11，月變動 +0.02%，季變動 -0.01%，年變動 -2.20%。住宅類型部分，大廈指數 144.03、年減 3.64%；透天指數 129.09、年減 0.14%。

行政區	年變動
中西區	+1.58%
仁德區	+4.09%
北區	-4.73%
南區	-3.41%
善化區	-3.35%
東區	-3.31%
永康區	-3.03%
歸仁區	-2.80%

資料期別為 2026 年 6 月，非 9 月房價指數。

ASK ALVIN 判讀

這比較接近「盤整與區域分化」，而不是整個台南一起漲或一起跌。現在如果只用一句「台南房價」，已經很難解釋不同行政區、不同產品之間的市場。

03｜高價預售仍存在，但不能代表整個市場

本週公布的 2026 上半年預售統計顯示，東區平實重劃區「國城寶實」成交單價達 68.9 萬／坪，總價約 3,822 萬元，為 2026 上半年台南預售大樓最高成交單價；實際高價交易發生於 2026 年 2 月，本週僅是根據實價登錄資料整理公布。另有成大之森 63.9 萬／坪、宗大虎隱 62.8 萬／坪等六字頭高價成交。

ASK ALVIN 判讀

這些個案不是「台南全面上漲」的證明，比較合理的解讀是市場正在分化：品牌、地段、稀缺性、產品條件夠強的案子，仍然有人願意付高價。但一般住宅如果只是照前兩年的行情追價，現在的買方未必接受。高端個案可以觀察市場天花板，不能直接拿來當一般中古住宅的定價基準。

04｜小宅正在成為更重要的市場產品

永慶房產集團依實價登錄資料統計，2021 年至 2026 年上半年，台南 30 坪以下小宅交易占比由 28.9%（2021 年）上升至 30.5%（2026 上半年），同期台南 50 坪以上大宅占比則由 33.3% 降至 29.2%，小宅占比已經超過大宅。

ASK ALVIN 判讀

這未必代表大家突然比較喜歡住小房子，背後更可能是房價、總價、自備款、貸款能力、家庭人口結構共同改變了買方選擇。很多買方最後是在地段、屋齡、坪數、總價裡面做取捨，而目前越來越多人選擇犧牲的是坪數。因此兩房、小三房市場，以及小坪數產品的單價溢價，值得持續追蹤。

05｜貸款：成交以前，先看資金

中央銀行 2026/03/20 生效的規定，自然人第 2 戶購屋貸款上限由原本最高 5 成調整為最高 6 成，但仍無寬限期；第 3 戶以上購屋貸款維持 3 成、無寬限期；高價住宅維持 3 成、無寬限期，相關限制仍然存在。中央銀行目前仍要求銀行按月報送不動產貸款資料，並持續檢視銀行不動產貸款總量管理狀況。【C級資料】實際貸款成數與條件以中央銀行最新正式公告及承辦銀行核貸條件為準。

ASK ALVIN 判讀

現在買房，「銀行願意貸多少」有時比「房子開多少」更重要。尤其第二戶、換屋族、名下已有房貸、需要額外籌措自備款的買方，都應該先確認資金條件，再決定購屋總價。

ASK ALVIN 本週判讀

本週市場：量先冷，價盤整，好的物件仍然貴。目前還沒有足夠數據支持「台南正在全面性房價下跌」，但同樣也不能因為價格沒有快速下跌，就認為市場沒有發生變化。成交量縮減是真的，買方追價意願下降也是現在實務上需要注意的現象，而區域、產品、屋齡、總價帶之間的分化正在變得更明顯。

對買方而言，現在與其一直問「房價還會不會跌？」，更實際的問題是「哪些房子已經開始有合理的議價空間？」。對屋主而言，現在最危險的未必是價格開低，而是仍用前兩年的成交速度，期待今天的市場。

本週三個數字

數字	說明
1,319 棟	台南 2026 年 8 月建物買賣移轉棟數，月減 30.1%
-2.20%	台南最新官方住宅價格指數年變動率，資料期：2026 年 6 月
30.5%	2026 上半年台南 30 坪以下住宅交易占比，資料來源：永慶房產集團依實價登錄統計

市場溫度

指標	溫度
成交動能	偏弱
價格趨勢	盤整
買方議價權	增加
貸款環境	偏審慎

「買方議價權增加」屬 ASK ALVIN 市場判讀【B級資料】，不是政府統計數字。

資料來源與期別

• 臺南市政府地政局
  台南住宅價格指數 137.11（臺南市115年6月住宅價格月指數）
  資料期別2026年6月
• 六都地政局公布統計
  台南建物買賣移轉棟數 1,319 棟（月減30.1%、年減16.1%）
  資料期別2026年8月
• 中央銀行
  不動產抵押貸款規定（自然人第2戶購屋貸款成數上限調整等）
  資料期別2026年3月20日生效
• 永慶房產集團依實價登錄資料統計
  七都住宅坪數交易統計（台南30坪以下小宅占比、50坪以上大宅占比）
  資料期別2021年至2026年上半年
• 內政部實價登錄
  台南預售高價交易統計（國城寶實 68.9萬/坪、總價約3,822萬元）
  資料期別2026年上半年