央行鬆綁一成，市場情緒先動，成交還沒跟上

這一週的節奏很清楚：週一到週三，市場都在猜央行會怎麼做；週四央行宣布結果；週五政策生效、股市先反應。同一週裡，7 月預售揭露量回升，但建商推案與土地標售同時在降溫。所以本週最需要分清楚的，是哪些是「已經發生」，哪些還只是「預期」。

01｜政策：央行 9/17 決議，第 2 戶成數升到 7 成

項目	決議內容
政策利率	維持不變，重貼現率年息 2.0%，連續第 10 次凍結
自然人第 2 戶購屋貸款	最高成數由 6 成調升至 7 成，9 月 18 日起實施
第 2 戶寬限期	維持無寬限期，不因成數調整而改變
購地貸款限期動工	刪除須切結於特定期間內動工的規定，回歸銀行依授信實務辦理

第 2 戶成數今年 3 月已由 5 成調到 6 成，這次是年內第二次放寬。

以住展雜誌整理的試算為例：換屋族買入第二戶總價 2,000 萬元的住宅，貸款成數由 6 成放寬到 7 成，自備款可從 800 萬元降到 600 萬元，少準備 200 萬元。【C級資料】實際核貸成數與條件，以中央銀行最新正式公告及承辦銀行核貸結果為準。

會前市場討論的方向很多：專家研判可能檢討換屋族寬限期、建商餘屋貸款成數；國城建設董事長賴正鎰也提出土建融放寬、取消 18 個月動工令、放寬換屋族信用管制、調整豪宅認定標準四項建言。對照決議結果，購地貸款限期動工的規定確實刪除了，但第 2 戶仍然維持無寬限期。

ASK ALVIN 判讀

這次比較像「開一道縫」，不是大放水。成數多一成，對卡在自備款的換屋族是實質幫助；刪除限期動工規定，主要受益的是建商的開發彈性，對一般買方的直接影響有限。在台南、高雄有換屋或為家人購屋需求的買方，現在可以重新試算資金缺口，並向往來銀行確認自己實際適用的成數。

02｜市場反應：情緒先動，成交面還沒證明

9 月 18 日政策生效當天，台股營建類股全面大漲，多檔漲停。房仲業者的看法相對保守：信義房屋企研室認為換屋族可多借一成資金，購屋意願有望提升，但預料房價反映空間有限；住商不動產企劃研究室認為，這次鬆綁對市場信心有正面幫助。業者整體研判後市交易量有望溫和回升，房價則會持續呈現區域與產品分化。

馨傳不動產智庫執行長何世昌評估這次的刺激效果約 6 分，並認為預售屋市場要真正回穩，月成交量至少要回到 5,000 件以上。

ASK ALVIN 判讀

「股市急漲」跟「買方進場」是兩件事。營建股反映的是市場對最緊管制時期已過的情緒修正，房仲的看法反映的是預期，兩者都還不是成交。本週能確認的是市場情緒先有反應；成交面有沒有跟上，要等後續幾個月的實價登錄與移轉數字。買方不需要因為股市大漲而感到緊迫，資金準備到位才是真正的進場前提。

03｜交易量：7 月預售揭露回升，但上半年整體仍在縮

區域	7 月揭露件數	年增減	月增減
全國	3,712 件	+22%	—
台南市	275 件	+28%	+67%
高雄市	349 件	+8%	+115%
桃園市	874 件	+82%	—
台中市	407 件	-17%	—

全國 3,712 件為今年單月新高；台中是六都中唯一年減的城市。「—」表示本週日報未收錄該項數字。

同一週裡，另外兩份上半年統計的方向不同。房仲業者彙整實價登錄，比較 2025 與 2026 年上半年六都預售屋交易量：台北年增 4.2%，是六都唯一價量齊揚；台南年減 23.6%，高雄年減 50.2%，是六都跌幅最深。台灣房屋集團的統計也指出，台南 2026 上半年預售交易件數較去年同期下滑約 2 成。

ASK ALVIN 判讀

一個是單月回升，一個是半年累計仍在縮，兩者並不矛盾。7 月的回升值得觀察，但單月數字還不足以說明趨勢已經反轉。信義房屋也提醒，市場尚未全面復甦，買方普遍更挑案，品牌建商、大基地、付款條件輕鬆或具 CP 值的個案，才比較容易吸引買方。在台南、高雄看預售屋，仍要回到個案本身的銷售速度與讓利幅度查證，不能只看全市數字。

04｜供給：建商縮手，推案與土地都在降溫

591 新建案統計，2026 年 928 檔期全國推案總銷金額 5,452 億元，年減 23%，創 6 年新低；推案個數 246 案，年減 21.2%。其中高雄降幅最深，總銷 210.9 億元，年減 66.6%。土地端，高雄市政府地政局 9 月 16 日開標的開發區土地標售共 7 標、9 筆建地，總底價約 15.2 億元，代銷公會理事長事前預期建商投標意願不高。資金端，土地銀行董事長指出，土建融餘額已由高峰期約 5,000 億元降到約 4,000 億元，主因是建商購地態度轉趨觀望。

另一方面，高雄市政府都市發展局 9 月 16 日公布捷運 R17 世運站 A6 公辦都更評選結果，全案民間投資規模逾 72 億元，基地約 3,209 坪，規劃 4 棟建築；都發局並指出，高雄近 6 年累計推動 24 件公辦都更案，預估引進民間投資逾 2,832 億元。

ASK ALVIN 判讀

從本週資料看，建商推案與購地態度仍偏保守。對買方來說，短期內新案選擇可能變少，尤其是高雄。至於公辦都更，評選結果確認的是開發權與投資規模，還沒有進入銷售定價，不能直接當成周邊行情已經確定上漲的依據，比較適合作為觀察楠梓一帶發展節奏的指標。

05｜台南・高雄：社宅申請熱度仍高，但不能直接外推購屋需求

國家住宅及都市更新中心 9 月 17 日舉行 2026 年第二季中央社宅公開抽籤，南台灣兩案為台南新市區「新市安居」670 戶、高雄左營區「福山安居」220 戶，合計 890 戶，共收到 1,822 件申請，抽籤倍率約 2.05 倍，最快 2026 年 12 月 1 日入住。

ASK ALVIN 判讀

社宅申請的資格、產品與一般購屋市場不同，因此抽籤倍率不能直接拿來推論一般住宅的買氣、房價或租金報酬率。投資型買方若要評估出租報酬，仍須另外查證在地實際租金行情。

ASK ALVIN 本週判讀

本週市場：政策小幅放寬，市場情緒先反應，供給仍在收縮，成交還沒有證據。央行這次的動作對換屋族是真的有幫助，但它沒有改變整體市場結構；房價會不會因此全面上漲，本週的資料都不支持這種推論，業者的共識也是「量溫和回升、價持續分化」。

對買方而言，這一週最值得做的事，不是追著政策新聞出價，而是把自己的資金條件重新算一次：新的成數適不適用、自備款缺口剩多少、銀行實際願意核貸多少。對屋主而言，市場信心回升不等於買方願意追價，定價仍要回到同區、同產品近期的實際成交。

本週三個數字

數字	說明
7 成	自然人第 2 戶購屋貸款最高成數，9 月 18 日起由 6 成調升，仍無寬限期
275 件	台南 2026 年 7 月預售屋揭露件數，年增 28%、月增 67%，資料來源：信義房屋不動產企研室彙整
5,452 億元	2026 年 928 檔期全國推案總銷金額，年減 23%，資料來源：591 新建案統計

市場溫度

指標	溫度
政策環境	小幅放寬
市場情緒	轉佳
成交動能	待確認
推案供給	收縮

市場溫度屬 ASK ALVIN 市場判讀【B級資料】，不是政府統計數字。

資料來源與期別

• 中央銀行
  央行理監事會議決議（政策利率維持不變、第 2 戶購屋貸款成數 6 成調升至 7 成、刪除購地貸款限期動工規定）
  資料期別2026年9月17日決議，9月18日起實施
• 住展雜誌整理
  換屋族第二戶自備款試算（總價 2,000 萬元，自備款 800 萬元降至 600 萬元）與房仲業者後市看法
  資料期別2026年9月18日
• 信義房屋不動產企研室彙整內政部預售屋成交資訊申報資料
  7 月預售屋揭露量（全國 3,712 件、台南 275 件、高雄 349 件等）
  資料期別2026年7月
• 房仲業者依實價登錄資料彙整（鉅亨網報導）
  六都預售屋交易量年增減（台北 +4.2%、台南 -23.6%、高雄 -50.2%）
  資料期別2025年上半年與2026年上半年比較
• 台灣房屋集團依內政部實價資料統計
  台南預售交易件數較去年同期下滑約 2 成
  資料期別2026年上半年
• 591新建案統計
  928 檔期全國推案總銷 5,452 億元、推案 246 案、高雄總銷 210.9 億元
  資料期別2026年928檔期
• 高雄市政府地政局
  高雄開發區土地標售（7 標 9 筆，總底價約 15.2 億元）
  資料期別2026年9月16日開標
• 土地銀行董事長公開說明（中央廣播電臺報導）
  土建融餘額（高峰約 5,000 億元，目前約 4,000 億元）
  資料期別截至2026年9月
• 高雄市政府都市發展局
  捷運 R17 世運站 A6 公辦都更評選結果（民間投資逾 72 億元）
  資料期別2026年9月16日公布
• 國家住宅及都市更新中心
  2026 年第二季中央社宅抽籤（南台灣 890 戶、1,822 件申請）
  資料期別2026年9月17日