建商縮手、悲觀退燒，市場在低位等成交證明

上一週的主角是央行把第 2 戶房貸成數調到 7 成；這一週沒有新政策，市場資訊回到「數字盤點」。週二、週三是上半年預售交易量與購屋意向調查，週四、週五是建照開工與推案量，週一和週六則是兩則區域訊號：高雄白埔產業園區動土，以及北北桃人口往外圈移動。把這些放在一起看，本週最需要分清楚的是：供給在縮，是已經發生的事；需求會不會回來，還只是預期。

01｜供給：建照、開工、推案三個數字同時下滑

指標	數字	期別	來源
全台建照量	年減 28%，2017 年以來第二低	2026 年 1 至 7 月	永慶房產集團 Q4 房屋趨勢前瞻報告
全台新屋開工量	年減 36%，2017 年以來第二低	2026 年 1 至 7 月	永慶房產集團 Q4 房屋趨勢前瞻報告
北台灣住宅推案量	約 7,667 億元，年減 17.6%	2026 年前三季	住展雜誌
台北市推案量	1,431.3 億元，年減 30.7%	2026 年前三季	住展雜誌
新北市推案量	2,802 億元，年減 19.8%	2026 年前三季	住展雜誌
桃園市推案量	1,951.4 億元，年減 32.2%	2026 年前三季	住展雜誌

北台灣推案量為住宅類新成屋與預售屋總推案金額。新竹地區是北台灣唯一逆勢成長的縣市；台北市前三季全無總銷百億元以上的指標案。

住展雜誌指出，北台灣前三季推案量較去年同期減少約 1,634.3 億元；業者歸因於股市吸金、房貸不易取得與房價偏高，建商普遍採取「能延就延」的保守策略，2026 年全年推案量估難突破兆元，恐探 2017 年以來 9 年新低。【B級資料】全年推案量為業者預估，最終數字以後續統計為準。

ASK ALVIN 判讀

建照與開工是「未來會蓋多少」，推案是「現在拿出來賣多少」，三個數字同時往下，代表建商從買地、送照到開賣都在收手，這是本週最一致的訊號。但供給縮減要轉成價格支撐，前提是需求回來；在需求還沒確認之前，量縮比較像是市場在低位整理，而不是漲價的前奏。另外，住展的推案統計範圍是北台灣，不能直接套用到台南、高雄。

02｜交易量：上半年七都預售量縮，成屋前 8 月溫和回升

中央社 9 月 22 日引用官方不動產資訊平台統計：2026 年上半年七都（六都加新竹縣市）預售成交量全面萎縮，量縮最劇烈的十大行政區全部較去年同期衰退逾 40%，其中 8 個行政區跌幅超過 50%。桃園大園從去年同期 709 件降到 177 件，年減 75%，為七都跌幅最大；台中沙鹿年減 71%、台中清水年減 64.4% 居二、三。十大量縮行政區中，台中市占 3 席，雙北與高雄市各占 2 席。

報導列出的下滑原因包括：央行第 7 波選擇性信用管制與房貸緊縮效應持續、部分區域供給量過大，以及去年同期的高基期效應，例如大園去年有安置住宅集中交易，墊高了比較基期。

成屋端的數字方向不同。永慶房產集團 Q4 報告指出，2026 年前 8 月成屋市場交易量年增 6.6%；並預估全年建物買賣移轉棟數落在 25.6 萬至 26.7 萬棟，約為年增 -2% 至 +2%，第 4 季成屋市場「量小增、價平」。【B級資料】全年移轉棟數與第 4 季走勢為業者預估，非官方統計。

ASK ALVIN 判讀

預售量縮、成屋量小增，兩者並不矛盾：預售是半年累計、成屋是前 8 月累計，統計口徑與期別不同，不宜相減成單一趨勢。可以確定的是，預售市場的去化壓力在上半年明顯加大；但交易量下降不等於房價已經全面下跌，買方觀望也不等於建商會大幅讓利。看預售屋，仍要回到個案的銷售速度與實際讓利幅度查證。

03｜信心：看跌比例降到三成以下，但持平仍是最大宗

調查	看跌	持平	看漲	其他重點
信義房屋（9 月中旬調查）	29%	42%	—	看跌比例為第 7 波信用管制以來最低，管制後最高約六成；逾兩成受訪者仍傾向先投資股市
永慶房產集團（8 月 21 日至 9 月 1 日，有效問卷 1171 份）	28%	43%	29%	看跌比例較上季減 8 個百分點

兩份都是房仲業者的網路會員樣本，不代表全體購屋族群。「—」表示本週日報未收錄該項數字。

同一份永慶報告中，業務總經理葉凌棋指出，第 7 波信用管制實施以來，首購中位數房貸利率已從 2.06% 升到 2.6%，第二戶從 2.18% 升到 2.9%；加上目前交易大宗是追漲能力有限的自用買方，他研判當前房市沒有房價大幅反彈的條件。【C級資料】房貸利率與核貸條件屬浮動資訊，實際以承辦銀行最新核貸結果為準。

ASK ALVIN 判讀

兩份獨立調查的方向一致：悲觀情緒正在退燒，但沒有轉成看多，多數人仍在觀望。這和利率面的數字互相呼應——首購利率比管制前高，自用買方的負擔能力受到壓制，情緒改善不容易立刻變成追價。所以「看跌的人變少」比較接近凍結感減輕，不是進場訊號。

04｜台北：公辦都更簽約與北士科豪宅完銷，都是局部訊號

台北市「7599」公辦都更計畫在南港產業生活特定專用區的第一件案「南港玉成段公辦都市更新案」，於 9 月 21 日完成招商簽約，由台北市住宅及都市更新中心主導，國泰玉成置業開發取得最優申請人資格。基地位於南港路三段，面積約 1,058 坪，現有 130 戶老舊住宅、屋齡多超過 55 年，居民都更意願達 94.7%，規劃新建地上 25 層鋼骨住宅，預計引進約 46.2 億元民間投資。

同一天，樺輝建設位於北投區新洲美段（北士科）的「樺輝詠鑄」舉辦動土典禮並宣告完銷。基地約 907 坪，規劃地上 28 層；實價揭露共 81 戶，均價約每坪 140 萬元，最高成交單價每坪 150.07 萬元，為北士科新洲美段目前的成交單價最高紀錄。代銷業者在活動上表示，預期明年六都房市價量可望逐步向上。【B級資料】此為業者看法，沒有官方統計佐證。

ASK ALVIN 判讀

公辦都更簽約代表政府主導的模式有具體進展，但單一案例不代表台北其他地區的都更會跟著加速。北士科的完銷則屬於頂端市場的個案，成交單價遠超過多數購屋族的能力範圍，不能拿來當作整體房市回溫的證據，也不適合作為一般首購或換屋的價格參考。

05｜區域：北北桃人口往外圈移動，高雄白埔園區動土

永慶房產集團分析北北桃各行政區近一年人口異動，點出五個人口正成長的行政區：桃園市大園區人口增幅 2.9% 居冠；新北市淡水區增加 3,609 人、年增 1.7% 居第二；新北市林口區增加 1,377 人、年增 1%；桃園市觀音區與龜山區增幅也超過 1%。報告認為，雙北高房價持續推動人口往外圈遷移。

南部方面，中央社報導高雄白埔產業園區於 9 月 21 日動土。園區位於岡山、橋頭交界，總面積 88.73 公頃，其中約 25 公頃規劃引進半導體先進後段製程設備及供應鏈廠商；台積電規劃使用約 3 公頃設置 mini-loop 先進封裝製程驗證線，逾 20 家半導體供應鏈廠商出席動土典禮。白埔園區將串聯楠梓 2 奈米廠與橋頭科學園區。

ASK ALVIN 判讀

人口移入與產業動土，都是「選區的早期參考訊號」，但都不等於房價會在近期上漲。北北桃的人口數字反映的是戶籍淨移入，不是成交量或房價；白埔園區從動土到員工實際移入需要時間，對岡山、橋頭一帶租售需求的影響屬中長期判斷，目前沒有具體數據可以量化。在高雄北部看房的買方，可以把園區進度列為觀察項目，但出價仍要回到實價登錄的近期成交。

ASK ALVIN 本週判讀

本週市場：供給端確定在收縮，需求端情緒改善但仍在觀望，成交面只有成屋溫和回升的初步數字。這一週沒有政策變化，也沒有足以證明房價轉向的資料；比較接近的描述是「低位整理、等待驗證」。

對買方而言，供給變少不是需要搶進的理由，比較實際的做法是先以目前的房貸利率試算每月還款，確認能長期負擔，再回到個案的地段、建商與實價比對。對屋主而言，市場悲觀情緒減輕，不代表買方願意追價，定價仍要參考同區、同產品的近期成交。

本週三個數字

數字	說明
36%	2026 年 1 至 7 月全台新屋開工量年減幅度，為 2017 年以來第二低，資料來源：永慶房產集團
7,667 億元	2026 年前三季北台灣住宅推案量，年減 17.6%，資料來源：住展雜誌
29%	信義房屋第 4 季購屋意向調查的看跌房價比例，為第 7 波信用管制以來最低

市場溫度

指標	溫度
政策環境	持平（本週無新政策）
市場情緒	悲觀退燒，仍偏觀望
成交動能	預售偏弱，成屋溫和
推案供給	收縮

市場溫度屬 ASK ALVIN 市場判讀【B級資料】，不是政府統計數字。

資料來源與期別

• 永慶房產集團第4季房屋趨勢前瞻報告（中央社報導）
  全台建照量年減 28%、新屋開工量年減 36%、前 8 月成屋交易量年增 6.6%、全年建物買賣移轉棟數預估、首購與第二戶房貸利率、Q4 會員調查（看跌 28%、持平 43%、看漲 29%）
  資料期別2026年1至7月（建照、開工）；2026年前8月（成屋）；問卷期間2026年8月21日至9月1日
• 住展雜誌（中央社報導）
  北台灣住宅推案量（前三季約 7,667 億元，年減 17.6%）與台北、新北、桃園推案量
  資料期別2026年前三季
• 官方不動產資訊平台統計（中央社報導）
  七都上半年預售成交量（大園 709 件降至 177 件、沙鹿年減 71%、清水年減 64.4%）
  資料期別2026年1月至6月
• 信義房屋（中央社報導）
  信義房屋第 4 季購屋意向調查（看跌 29%、持平 42%）
  資料期別2026年9月中旬調查
• 安傳媒不動產新聞網報導
  南港玉成段公辦都市更新案招商簽約（基地約 1,058 坪、130 戶、意願 94.7%、投資約 46.2 億元）
  資料期別2026年9月21日簽約
• 聯合新聞網報導
  樺輝詠鑄完銷與實價揭露（81 戶、均價每坪約 140 萬元、最高每坪 150.07 萬元）
  資料期別2026年9月21日
• 永慶房產集團（中時新聞網報導）
  北北桃行政區近一年人口異動（大園 2.9%、淡水 1.7%、林口 1%）
  資料期別近一年（約2025年9月至2026年9月）
• 中央社報導
  高雄白埔產業園區動土（總面積 88.73 公頃、半導體區約 25 公頃）
  資料期別2026年9月21日動土